Son frecuentes en las Comunidades de propietarios las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales por el no uso de determinados elementos o servicios comunes.
Así podemos leer estatutos donde figura que los locales pertenecientes a una comunidad de propietarios están exentos de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del ascensor, alumbrado, limpieza de escaleras, etcétera.
Antes de seguir, recordar que una de las obligaciones principales que tiene todo propietario es la de hacer frente al sostenimiento de los gastos comunes, por lo que cualquier exoneración ha de ser interpretada siempre con carácter restrictivo, no sirviendo de excusa para no contribuir el hecho del no uso de un determinado elemento o servicio común.
La doctrina ha venido interpretando que estas exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales por el no uso de elementos o servicios comunes, comprenden dos cuestiones:
Veamos la interpretación jurisprudencial cuando los estatutos de la comunidad o el título constitutivo dispongan cláusulas genéricas de exención al pago de los gastos.
Exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª): Concluye que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.»
El Tribunal Supremo declaró en sentencia de junio de 2011 en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta de baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.
El alcance de la exención a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez.
En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a « gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.
En definitiva, el acuerdo por el que se aprueba la participación de todos los copropietarios en la realización de las obras de adaptación del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a los gastos de ascensor a favor de los titulares de los locales de sótano y planta baja, exigiría, para su validez el acuerdo unánime de todos los copropietarios. La no concurrencia de este consentimiento unánime supone la necesaria declaración de nulidad del acuerdo examinado.»
Hemos de concluir que el Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial sobre exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales, pero con la innumerable casuística que existe habrá que estar al caso concreto.